业主是否有权拒交物业费

2012 年 01 月 01 日06:43:00已关闭评论 2,324

业主是否有权拒交物业费

案情简介：

甲是宁波某小区业主，2007年买了一套别墅，入住后别墅外墙公共部分向房屋内漏水导致装修多次返工，但问题仍不能得到解决。经了解小区房屋漏水是普遍现象，多家业主受此困扰，向物业反映，物业推脱是房屋质量问题应当找开发商协商解决。找开发商，开发商要么打太极，或者要求业主去做专业的房屋质量鉴定，确定房屋确有质量的会给与相应赔偿。同时由于小区物业管理不能让业主满意，业主和小区物业矛盾越来越深，物业公司甚至不清扫垃圾，导致建筑垃圾堆在公共道路上，业主生气并拒绝缴纳物业费。2011年物业公司讲多家业主告上法庭，要求支付物业费。

律师点评：

案件存在以下焦点：

1. 小区业主委员会是否合法？

小区业主从入住至今从未听说有业主委员会，小区也未进行过相关的业主委员会委员的选举和会议。但《物业服务合同》却盖有该小区业主委员会的公章。根据《物权法》第76条第（三）项规定：“选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”而该小区从未进行过任何业主委员会的选举和公示，因此其产生并不合法，所有以该小区业主委员会名义对外签署的文件或做出的决定对业主无任何约束力。但实践中会存在难以举证的问题。加上业主各自为战，无法团结一致，导致取证困难重重。

2. 选聘物业服务企业是否经过合法程序？

根据《物权法》第76条第（四）项规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”当然最高院随后出了司法解释，即业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。但问题是是否是依法选聘难以举证，合法选聘和非法选聘落实到证据上只有加盖业主委员会的文件，但从文件来看难以区分合法与非法。

3. 前期物业转让债权给后进驻的物业，仅通知业主委员会可否？

不可以！《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”前期物业通知业主委员会之前物业费由后来进驻的物业公司收取，并不能发送债权转让的效力。最主要的原因是业主委员会并非“债务人”，虽然通知不需要债务人同意，但业主委员会无论是从法律规定还是从时间操作来看，都不应当是“债务人”，否则业主委员会也可以作为被告被起诉。

4. 物业公司未尽到物业服务企业的职责能否主张物业费？

答案是不能，权利与义务对等，既然服务不到位，不能尽职尽责当然不能主张物业费，最起码不能全额主张。

5. 超过两年诉讼时效的物业费不应得到支持

如果该缴纳的物业费超过两年诉讼时效，不应得到支持，虽然为促进和谐社会，法院对诉讼时效的规定更多的是做宽松的理解和适用，但如果程序权利无法得到保护，实体权利必然不能得到尊重。当然从常理讲，欠钱的还有理了？拖了两年就可以赖账了？作为律师我没办法做评判，但法律既然这么规定就必然有其道理，道德不应当凌驾于法律之上，对债权人来说，也是一种督促其行驶权利的一种方式，时间拖的太久，事实难以查清，证据难以取得，真伪难以辨别，同样是一种司法资源的浪费。

风险应对：