物业公司是否有权主张前期物业费

物业公司是否有权主张前期物业费

案情简介：

甲购买了宁波市区的一套新房，房屋交付时曾预交了一年的物业费。当时存在的物业公司是建设单位选聘的前期物业公司。后来由于物业公司服务差劲，一年后，前期物业服务公司退出。业主委员会选聘了另外一家物业公司。但是前期物业公司与后来的物业公司达成协议，委托后来的物业公司追缴前期物业费。那么后来的物业公司是否有权主张理应由前期物业公司主张的物业费呢？

律师点评：

在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，一般是由建设单位选聘物业管理企业。双方签订书面的前期物业服务合同，约定权利义务和服务期限。但是前期物业管理公司退出后，仅仅通过委托后来的物业公司进行追缴是不能发生法律效力的。

从法律层面来说，这是一个委托关系，必须给与相应的授权，如果业主同意支付，那么后来的物业公司也只能作为一个代理人的身份，代收相关物业费。如果业主不同意支付，前期物业公司的授权并不能使后来的物业公司获得诉讼当事人即原告的身份，换句话说后来的物业公司如果仅是通过前期物业公司的委托，是无权主张前期物业费的。

从另一个法律关系来说，如果是债权转让，即前期物业将追讨前期物业费的债权转让给后来的物业公司，那么必须经过法律的流程，按照法律规定必须通知债务人（所有拖欠前期物业费的业主），否则不通知的不发生债权转让的效力，后来的物业公司同样无权主张前期物业费。这里还涉及到另一个法律问题，通知业主委员会是否是为通知了债务人。个人认为是不行的，首先业主委员会并非债务人。其次业主委员会必须依法成立这是前提，但是实践中是否合法已经难以证明了，虽然业主委员会可以代表所有业主进行一定的意思表示，但是从法律规定来看业主委员会仅能在法律赋予的权限范围内行驶权利，法律并未赋予业主委员会代为接受债权转让通知的义务，因此通知业务委员会也不发生债权转让的效力。

风险应对：

业主与物业公司发生纠纷，一定不要慌张，认为物业公司财大气粗，人多势众，在实践中很多业主接受的很差的物业服务却要缴纳全额的物业管理费，只要物业公司一起诉，业主就慌了，实际上物业公司主张的很多费用都是依法不应得到支持的，要么是无权要求支付前期物业费，要么是已经超过了诉讼时效，只不过是业主的退缩反而成全了物业公司，业主也只好哑巴吃黄连。

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徐汇文 律师

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